Używamy cookies i podobnych technologii m.in. w celach: świadczenia usług, reklamy, statystyk. Korzystanie z witryny bez zmiany ustawień Twojej przeglądarki oznacza, że będą one umieszczane w Twoim urządzeniu końcowym. Pamiętaj, że zawsze możesz zmienić te ustawienia. Szczegóły znajdziesz w Polityce Prywatności.

izbudujemy.pl » Artykuły » Przewodnik Projektanta archiwum

Odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego

  • Drukuj
  • Drukuj
  • Powiadom znajomego
  • Podziel się w internecie

Data wprowadzenia: 07.06.2018 r.

W trakcie procesu budowlanego często dochodzi do odstąpienia od projektu budowlanego. Trzeba oczywiście pamiętać, iż obiekty budowlane powinny być wykonywane zgodnie z pozwoleniem na budowę, w tym z załączonym projektem budowlanym.


Są sytuacje, gdy inwestor ma jednak zamiar przeprowadzić inwestycję odmiennie, niż przewiduje projekt budowlany, wtedy niezbędna może się okazać zmiana pozwolenia na budowę w trybie art. 36a ustawy – Prawo budowlane. Zgodnie z ust. 1 tego przepisu istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Natomiast nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Tym samym zgodnie z artykułem 36a ust. 5 Prawa budowlanego istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę stanowi odstąpienie w zakresie:
■ projektu zagospodarowania działki lub terenu
■ charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji obiektu budowlanego, z zastrzeżeniem ust. 5A
■ zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z obiektu budowlanego przez osoby niepełnosprawne
■ zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części
■ ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, innych aktów prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu
■ wymagającym uzyskania lub zmiany opinii, uzgodnień i pozwoleń, które są wymagane do uzyskania pozwolenia na budowę lub do dokonania zgłoszenia:
a) budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a, 2b i 19a Prawa budowlanego, lub
b) przebudowy, o której mowa w art. 29 ust. 2 pkt 1b Prawa budowlanego.

Mariusz Filipek, Przewodnik Projektanta, Odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego, fotolia

Zdjęcia: fotolia.com


Natomiast nie jest istotnym odstąpieniem od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę zmiana wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego niebędącego obiektem liniowym, jeżeli odstąpienie łącznie spełnia następujące warunki:
■ nie przekracza 2% wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego określonych w projekcie budowlanym
■ nie zwiększa obszaru oddziaływania obiektu
■ nie mieści się w zakresie odstępstw, o których mowa w ust. 5 pkt 3–6, z wyjątkiem odstępstwa od projektowanych warunków ochrony przeciwpożarowej, jeżeli odstępstwo zostało uzgodnione z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych
■ nie narusza przepisów techniczno-budowlanych.

Projekt budowlany zatwierdzony ostateczną decyzją administracyjną podlega wykonaniu według przyjętych w nim założeń oraz zgodnie z ustaleniami i warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę. Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę wydanej przez organ administracji architektoniczno-budowlanej.
W przypadku istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę – organ nadzoru budowlanego nakłada, określając termin wykonania, obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu budowlanego zamiennego, uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych oraz – w razie potrzeby – wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem. Mając zatem na uwadze powyższe trzeba pamiętać, iż z uwagi na szeroki zakres znaczeniowy pojęć określających przesłanki wymienione w art. 36a ust. 5 Prawa budowlanego, uznanie w konkretnej sprawie odstąpienia inwestora od projektu budowlanego za istotne lub nieistotne, wymaga wnikliwego rozważenia i wszechstronnej oceny organu, uwzględniającej charakter inwestycji1). To czy w danym wypadku odstępstwo, mimo że dotyczy jednego z parametrów wymienionych w ust. 5 pkt 1–7 art. 36a, ma charakter istotny, zależy od okoliczności danej sprawy, stwierdzenie, czy nastąpiło istotne odstępstwo wymaga porównania, funkcji, formy i konstrukcji obiektu budowlanego, rozwiązań technicznych i przede wszystkim zamierzonego sposobu użytkowania zawartych w projekcie budowlanym z rzeczywistym stanem wykonywanych robót budowlanych2). Nie stanowi istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę okoliczność, że w ocenie organu nadzoru budowlanego, inwestycja jest niezgodna z decyzją ustalającą warunki zabudowy przedmiotowej inwestycji. Zgodnie bowiem z art. 35 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego oceny zgodności projektu budowlanego z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu dokonuje organ administracji architektoniczno-budowlanej przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę. W przypadku istotnego odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego w zakresie objętym projektem zagospodarowania terenu, inwestor ubiegający się o zatwierdzenie projektu zamiennego obejmującego tę część projektu budowlanego ma obowiązek dołączenia do wniosku o zmianę pozwolenia na budowę nowej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.

W świetle art. 36a ust.1 Prawa budowlanego, przyjęcie istotności nie jest uwarunkowane zmianą wszystkich parametrów obiektu budowlanego czy też zmianą jednego parametru w odniesieniu do całego obiektu budowlanego. Istotne odstąpienie może polegać na zmianie, w trakcie wykonywania robót budowlanych, jednego z parametrów. Za istotne odstępstwo należy uznać np. budowę obiektu o większej liczbie kondygnacji oraz o innym „przeznaczeniu”, jak też zmianę zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, czy też budowę obiektu o innym przeznaczeniu3). Nieznaczna zmiana elewacji, geometrii dachu, w szczególności kąta nachylenia, wysokości kalenicy układu połaci dachowych nie jest kwalifikowana jako istotne odstępstwo od warunków pozwolenia na budowę4). Warto również wskazać, iż zmiana lokalizacji obiektu z mocy art. 36a ust. 5 pkt 1 Prawa budowlanego stanowi istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę powodujące zmianę w projekcie zagospodarowania działki5).

Podsumowując zatem w świetle art. 36a ust. 1 Prawa budowlanego przyjęcie istotności nie jest uwarunkowane zmianą wszystkich parametrów obiektu budowlanego czy też zmianą jednego parametru w odniesieniu do całego obiektu budowlanego. Istotne odstąpienie może polegać na zmianie, w trakcie wykonywania robót budowlanych, jednego z parametrów. Obowiązkiem organu jest przeprowadzenie szczegółowych rozważań celem ustalenia, czy stwierdzone odstępstwo ma, w realiach rozpoznawanego przypadku, charakter istotny, czy też nieistotny. Zaś kwalifikacja stopnia odstąpienia musi wynikać z wszechstronnego oraz dogłębnego rozważenia wszystkich okoliczności faktycznych sprawy.

dr nauk prawnych Mariusz Filipek
radca prawny z Kancelarii Prawnej Filipek & Kamiński sp.k.


1) Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 25 stycznia 2017 r. II SA/Gd 497/16, cyt. „Ocena, czy istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę ma miejsce i w jakim zakresie, należy do organu nadzoru budowlanego, który jest związany postanowieniami art. 36a ust. 5”.

2) Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 13 lipca 2016 r. II SA/Gl 95/16, cyt. „Orzekając w przedmiocie istnienia odstępstw od zatwierdzonego projektu organ nie może poprzestać wyłącznie na ustaleniu okoliczności wskazanych przez ustawodawcę w art. 36a ust. 5 Prawa budowlanego. O tym, jakie dane odstępstwo ma charakter winien decydować całokształt okoliczności konkretnego przypadku. Kwalifikacja stopnia odstąpienia musi wynikać z wszechstronnego oraz dogłębnego rozważenia wszystkich okoliczności faktycznych sprawy, przy uwzględnieniu charakteru inwestycji i wartości wyrażonych w art. 4, 5 i 9 Prawa budowlanego. O zakwalifikowaniu przedstawionych przez inwestora zmian decydują specyfika planowanej przez niego inwestycji oraz zakres i rodzaj planowanego odstępstwa. Przepis art. 36a Prawa budowlanego nie przewiduje swoistej gradacji, która umożliwia zmianę charakterystycznego parametru w części inwestycji. Nie wskazuje, iż określona zmiana o charakterze niewielkim (np. o kilkadziesiąt centymetrów) już taką zmianą nie jest. Dokonanie kwalifikacji przez projektanta nie ma charakteru wiążącego ani dla organów administracji architektoniczno-budowlanej, ani dla nadzoru budowlanego. Błędne uznanie przez projektanta, iż odstąpienie ma charakter nieistotny, nie wyklucza możliwości podjęcia przez organy budowlane przewidzianych prawem działań, a ewentualne szkody poniesione na skutek takiej nieprawidłowej kwalifikacji odstąpienia mogą stać się podstawą do ewentualnych roszczeń cywilnoprawnych inwestora wobec projektanta”.

3) Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 28 stycznia 2010 r. II OSK 191/09, cyt. „Prowadzenie robót budowlanych, które zmieniają zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części stanowi w świetle art. 36a ust. 5 pkt 6 Prawa budowlanego istotne odstępstwo. Stwierdzenie tego rodzaju odstępstwa wymaga porównania funkcji, formy i konstrukcji obiektu budowlanego, rozwiązań technicznych i przede wszystkim zamierzonego sposobu użytkowania zawartych w projekcie budowlanym z rzeczywistym stanem wykonanych robót budowlanych. Nie można przyjmować, że zagadnienie to stanowić będzie przedmiot zainteresowania organu nadzoru budowlanego dopiero na etapie zawiadomienia o zakończeniu budowy lub pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego. Stwierdzenie bowiem odstępstwa w tym zakresie już na etapie wykonywania robót budowlanych stanowi podstawę do ich wstrzymania (art. 50 ust. 1 pkt 4 Prawa budowlanego), a w przypadku wydania decyzji, o której mowa w art. 51 ust. 1 pkt 3 – do uchylenia decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 36a ust. 2 Prawa budowlanego). Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części w trakcie użytkowania stanowi inny rodzaj samowoli budowlanej”.

4) Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 28 maja 2014 r. II SA/Gl 1626/13, cyt. „Każda zmiana w zatwierdzonym projekcie, która dotyczy warunków korzystania z obiektu przez osoby niepełnosprawne, gdy zapewnienie takim osobom warunków niezbędnych do korzystania z obiektu jest wymagane przepisami prawa, mieści się w katalogu wyłączeń określonych w art. 36a ust. 5 pkt 5 Prawa budowlanego, i nie może być uznane za zmianę nieistotną”.

5) Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 9 stycznia 2018 r. II SA/Bk 482/17, cyt. „Samowolna zmiana zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu, stanowi istotne odstępstwo od projektu budowlanego w rozumieniu art. 36a ust. 5 pkt 1 Prawa budowlanego i wymaga zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę. W związku z wybudowaniem urządzenia o innych parametrach niż wskazywała decyzja o pozwoleniu na budowę zasadnym jest uzyskanie projektu zamiennego wraz ze zmianą pozwolenia wodnoprawnego, celem doprowadzenia inwestycji do stanu zgodnego z prawem”.